Τελειώνει η εποχή στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως τις γνωρίζαμε. Πλέον οι αγοραστές, δεν θα δηλώνουν στο συμβόλαιο την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου και για να πληρώσουν το υπόλοιπο ποσό κρυφά και να αποφύγουν τη φορολογία.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) παρακολουθεί πλέον τα τραπεζικά ίχνη κάθε πληρωμής.

Όποτε εντοπίζει διαφορές, προσαρμόζει τον φόρο μεταβίβασης και βάζει πρόστιμα. Αυτό επιβεβαιώνει η πρόσφατη απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Σε μια υπόθεση από το 2008, το συμβόλαιο ανέφερε τίμημα 383.815,99 ευρώ για μεταβίβαση ακινήτου. Τα τραπεζικά αρχεία, όμως, έδειξαν ότι το πραγματικό ποσό έφτασε τα 650.000 ευρώ.

Η ΑΑΔΕ χρησιμοποίησε αυτά τα στοιχεία για να επανυπολογίσει τον φόρο και να επιβάλει πρόστιμο λόγω ανακριβούς δήλωσης.

Το Διοικητικό Εφετείο μείωσε τελικά το πρόστιμο στο 25% της κρυμμένης διαφοράς, εφαρμόζοντας νεότερο, πιο ήπιο καθεστώς.

Αυτή η νομολογία δείχνει ξεκάθαρα ότι μετράει η πραγματική συναλλαγή, όχι η τυπική τιμή στο χαρτί. Αν τα χρήματα δείχνουν υψηλότερη αξία, αυτή γίνεται βάση για κάθε φόρο.

Η απόφαση 848/2025 και ο νέος τρόπος φορολόγησης

Η απόφαση αυτή αλλάζει τα δεδομένα στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η ουσία υπερτερεί της μορφής.

Οι αρχές βλέπουν πίσω από τα συμβόλαια και εστιάζουν στα πραγματικά ποσά που κινούνται σε τραπεζικούς λογαριασμούς.

Έτσι, όποιος προσπαθήσει να δηλώσει λιγότερα, ρισκάρει όχι μόνο επιπλέον φόρους, αλλά και βαριά πρόστιμα.

Παλιά, η τακτική ήταν απλή: γράφεις την αντικειμενική αξία και δίνεις τα υπόλοιπα με μετρητά ή μέσω φίλων. Σήμερα, με την ψηφιακή παρακολούθηση, τέτοια κόλπα γίνονται παρελθόν.

Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει δεδομένα από τράπεζες και ηλεκτρονικές δηλώσεις. Και τα πρόστιμα ξεκινούν από 10% της διαφοράς, φτάνοντας ακόμα και τα 500.000 ευρώ αν τα χρήματα αποφύγουν το τραπεζικό σύστημα.

Πλήρης ψηφιακή παρακολούθηση και αυστηροί έλεγχοι

Οι έλεγχοι εντείνονται παντού. Η ΑΑΔΕ ξεφεύγει χιλιάδες συμβόλαια κάθε χρόνο. Και οι διαφορές στο τίμημα είναι ο κύριος λόγος για επανεξέταση.

Το μήνυμα φτάνει παντού: δήλωσε ό,τι πληρώνεις αλήθεια. Αποφύγετε ρίσκα που τώρα φαίνονται από μακριά.

Στην αγορά ακινήτων, αυτή η στροφή φέρνει αλλαγές. Οι παλιές συνήθειες εκτίθενται σε κίνδυνο.

Οι πολίτες πρέπει να προσαρμοστούν γρήγορα. Να γράφουν στα χαρτιά αυτό που δείχνουν οι τραπεζικοί λογαριασμοί. Μόνο έτσι αποφεύγουν μπελάδες με την εφορία.