English
Η αγορά γραφείων στις ΗΠΑ βρίσκεται σε δύσκολη θέση, καθώς οι συνέπειες της πανδημίας συνεχίζουν να επηρεάζουν το τοπίο του real estate.
Η μείωση της ζήτησης και οι περιορισμοί στις επενδύσεις κλονίζουν τον τομέα, υποδηλώνοντας ότι το μέλλον παραμένει αβέβαιο.
Συνέπειες της πανδημίας
Για πολλούς, η πανδημία του κορωνοϊού είναι μια μακρινή ανάμνηση. Όμως, η αγορά γραφείων αντιμετωπίζει μια παρατεταμένη κρίση.
Η τηλεργασία έχει μειώσει τη ζήτηση για χώρους γραφείου, με αποτέλεσμα μια επικίνδυνη ύφεση που οι επιπτώσεις της ανήκουν στο παρελθόν των lockdowns και των υποχρεωτικών μέτρων.
Τα επιτόκια πλήττουν σοβαρά
Από το 2022, οι απότομες αυξήσεις των επιτοκίων έχουν επιδεινώσει την κατάσταση, καθιστώντας την αναχρηματοδότηση των δανείων πιο δαπανηρή.
Ως συνέπεια, μικρότερες τράπεζες που έχουν χορηγήσει δάνεια για την αγορά γραφείων έχουν υποστεί σημαντικές πιέσεις.
Ικανότητα απορρόφησης και κόστη
Η τρέχουσα εικόνα της αγοράς δεν είναι καθόλου ενθαρρυντική.
Στο τέλος Ιουνίου, το ποσοστό των κενών γραφείων έφτασε στο 20%, σχεδόν διπλάσιο από το ποσοστό του 2019.
Οι τιμές των χώρων γραφείου έχουν υποχωρήσει στο μισό από το 2021, επιστρέφοντας στα επίπεδα του 2010, μετά την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση.
Υψηλά ποσοστά καθυστερήσεων
Προβληματισμό προκαλεί το γεγονός ότι περίπου το 8% των δανείων για γραφεία είναι σε καθυστέρηση ή βρίσκονται σε διαδικασία κατάσχεσης, αναδεικνύοντας τη σοβαρότητα της κρίσης.
Σύμφωνα με τον Economist, η αγορά μπορεί να έχει φτάσει σε σημείο καμπής, αν και η ανάκαμψη είναι μοναχά αργή και ευάλωτη.
Κεφαλαιοποίηση και προοπτικές
Σύμφωνα με την ερευνητική εταιρεία CoStar, το τρίτο τρίμηνο του έτους έγινε μάρτυρας μιας ασυνήθιστης θετικής εξέλιξης.
Οι πέντε μεγαλύτερες εταιρείες εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ – CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL και Newmark – αναβάθμισαν ταυτόχρονα τις προβλέψεις για τα κέρδη τους, με τις μετοχές τους να σημειώνουν αύξηση από 23% έως 45% από αρχές έτους.
Μείωση προσφοράς και ανάκαμψη επί Τραμπ
Ένας βασικός παράγοντας αυτής της αλλαγής είναι η περιορισμένη προσφορά γραφείων.
Καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους 2025, μόνο 1,2 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα γραφείων θα κατασκευαστούν, σημειώνοντας πτώση σε σχέση με τα 4,6 εκατομμύρια τ.μ. της περιόδου 2018-2021.
Παράλληλα το 2025, πολλά γραφεία κατεδαφίζονται και μετατρέπονται σε κατοικίες, κάτι που οδηγεί σε συρρίκνωση των διαθέσιμων γραφειακών χώρων για πρώτη φορά μετά από 25 χρόνια.
Η αργή επαναφορά, η Fed και η «μάχη» επιτοκίων με τον Τραμπ
Η ανάκαμψη των τιμών της αγοράς πιθανότατα θα είναι αργή.
Έρευνες δείχνουν ότι οι Αμερικανοί πέρασαν το 27% των εργάσιμων ημερών τους στο σπίτι τον Ιούλιο, και η ζήτηση για νέους χώρους γραφείων παραμένει περιορισμένη.
Η διαδικασία μετατροπής των αχρησιμοποίητων γραφείων σε κατοικίες θα καταστήσει τη μείωση της υπερπροσφοράς πιο αργή.
Ακριβώς εδώ, παρεμβαίνει ο παράγοντας Ντόναλντ Τραμπ και η απαίτησή του να μειωθούν τα επιτόκια από τη Fed.
Σε περίπτωση σημαντικής μείωσης σε βάθος τεσσάρων ή έξι μηνών, θα έδινε μια μεγάλη ανάσα σε όσους επιχειρηματίες χρωστούν, αφού θα γινόταν πολύ φθηνότερο το μηνιαίο κόστος δανεισμού.
Έτσι, εκτός από τις επιχειρήσεις, οι μικρές και εξειδικευμένες τράπεζες στην αγοραπωλησία γραφείων, θα έβλεπαν σημαντικό μέρος από το πελατολόγιό τους να έβγαινε από το «κόκκινο» (μη εξυπηρετούμενα δάνεια ή με μεγάλες καθυστερήσεις) βελτιώνοντας σημαντικά την οικονομική κατάσταση των ίδιων των μικρών τραπεζών.
